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全国商铺待售超7000万平方米 资金仍在涌入
2013年02月26日 08:59
稿件来源:每经网

  

    每经记者 杨羚强 胡廷鸿 尚希 发自上海 东莞 北京

  2月20日,国务院再出 “国五条”。加上本次调控加码,最近十年,政府已经第九次针对住宅市场进行调控。

  事实上,被调控忽略的商业地产,增长势头并不逊于住宅。中国指数研究院显示,从2008年~2012年,商业营业用房待售面积增加了将近40%,达7130.34万平方米。

  英国《金融时报》引用调查数据称,2012年中国大城市购物中心整体空置率上升,二线城市的平均空置率为10.5%,高于2011年的10.2%;一线城市空置率从2011年的7.9%增加至8.4%。

  然而,针对商业地产(仅指商铺)的开发投资却源源不断地增加。

  中国指数研究院的数据显示,2012年商业营业用房投资额已增至9312亿元,较2008年增长了1.77倍,且去年增幅超25%,投资仍有加速增长之势。

  商业地产开发投资猛增/

  商业地产空置率过高和投资过热问题,已是老生常谈。

  早在中国银监会2011年年中工作会议上,银监会主席刘明康就曾公开表示,对商业地产和二、三线城市房地产风险保持“关注和警觉”。这是银监会首次在内部全体会议上对商业地产贷款提出风险警示。

  中国指数研究院数据显示,2008年~2010年,商业地产开发投资增加了2200多亿元,而2010年~2012年,相关投资增加了4600多亿元。

  对于开发商热衷于商业地产开发的原因,业界观点不一。

  一种说法是,住宅被限购后投资者转为购买商业地产,地产商也因此转为开发商铺。

  另一种说法是,相比住宅,各地政府更倾向于出让能长期获取税收、安排就业的商业地产的开发用地,导致地产商被迫开发商业地产。

  还有一种观点认为,持续的宏观调控让地产商面临财务压力,开发商迫切希望改变财务结构,使企业能在市场调控的环境下依然有现金流,因此转型商业地产开发。

  地产商的另类账本/

  种种迹象表明,目前商业地产过剩的开发风险正在被转嫁。

  兰德咨询公司总裁宋延庆说,他曾对一部分上市地产的商用物业收益率进行统计,发现除个别房企外,大多数地产商的商业物业租金回报率只有3%~5%。

  《每日经济新闻》记者调查发现,租金收入并不是开发商看好商业地产的必然原因。以今年1月15日在港股挂牌的金轮天地(01232,HK)为例,截至2011年底,金轮天地旗下商业物业租金收入仅为7954万元,仅占经营收入的15.2%,不到这些商业物业账面价值的3%。不过,这些物业的账面评估价值在过去3年中有大幅上涨,并为公司带来超过七成的账面收益,使得金轮天地不仅成功上市,还获得80倍的超额认购,融资7.6亿港元。

  和金轮天地的情况类似,去年在港股上市或增发的内地地产公司中,相当一部分公司最近三年的收益大幅依赖投资物业公允值变动。

  通过上市来兑现商业物业价值的账面升值部分,仅仅是开发商生意经中的一部分。

  《每日经济新闻》记者此前调查发现,与住宅项目相比,商业地产开发商或者投资商在持有、经营商业地产时,从银行以及其他金融机构获得的抵押贷款比例要远超过住宅。

  陈晟说,不仅物业抵押比例高,开发商获得贷款也比开发住宅来得容易,这使得开发商对于开发商业地产更有兴趣。

  与此同时,商铺的空置并不影响高价销售,也是开发商热衷投资的一个原因。

  以上海豫园附近的一个名为“豫城时尚”的商业地产项目为例,虽然大面积空置,但根据媒体报道,该项目对外售价依然高达14亿元,报价较购入时的价格上涨了近60%。

  开发商还会选择用传统的“租金游戏”来高价销售商铺。

  一些商业地产的营销代理公司策划告诉记者,他们在销售商铺时,会策划商业地产的售后包租。他们事先会提高商铺的预期售价,然后将售价中的一部分作为租金回报,通过商业经营管理公司一次性或按年返回给投资者,以吸引后者高价购买。

  此前,住建部虽然出台政策严禁商铺售后包租,但由于上述政策仅涉及预售项目,并且只禁止开发商承诺售后包租,很多房地产项目钻了政策的空子,自行成立或委托一家商场经营公司以高额租金回报要约租赁商铺,引诱购房者购买。

  这些项目承诺的租金回报远远超过银行存款,很多商铺因此热销,但这些商铺所承诺的租金收入,通常要高过目标租户承受的能力范围。当商铺的包租年限到期时,业主们往往发现,按照开发商之前承诺的租金,商铺根本租不出去。

  政策和法规亟需完善/

  对商业地产开发商来说,无论将项目卖给普通个人投资者,还是通过抵押贷款“卖”给银行,或者通过上市融资“卖”给资本市场,套现能力都要比住宅强。

  也正是因为商业地产的套现途径远远多于住宅,才引起人们的忧虑:泡沫一旦破灭,所带来的市场震荡和对经济的破坏力会远超过住宅。

  有业内人士呼吁,应当尽早完善针对商业地产的政策,并成立专门的机构来指导、规范商业地产开发。

  中国房地产数据研究院执行院长陈晟介绍,此前各级政府都有商业网点办公室规范、指导各地商业地产的有序开发,但随着这一机构的撤并,目前这一方面的工作成为空白。

  中国房地产业协会副会长朱中一曾在去年一个地产论坛上提到,包括商业地产在内的产业地产需要积极引导,由国家出台指导性的文件。

  除了需要国家出台指导开发政策,商业地产现行的估价方法,也有待进一步修正。

  与住宅和办公相比,以经营为目的的商铺不仅提供场地,本身也是一种生产资料。即使同一商圈,不同商场的盈利能力也不相同。现有的商业地产评估方式,仅仅考虑了商业地产作为房地产的价值,却没有考虑到它作为生产资料的价值。

  但事实上,商业地产项目的不同租金,就反映了不同盈利能力。在这样的背景下,以周边商场租金和售价作参照,评估同一商圈其他商场的物业价值的做法,合理性有待探讨。

  上海中原地产物业顾问有限公司研究总监宋会雍说,商业地产的评估价值受两大因素影响,一是周边的租金价格,二是商铺的本身盈利能力。在评估时,应该尽可能地增加可参考样本,既考虑到商铺本身盈利能力,也要考虑到周边的物业价值,最终的评估结果最好是一个范围,而不是某个具体数值。

  综上所述,牵连国民经济多个部门且需要完善政策、法规更多的商业地产,似乎更有调控的必要性。但过去十年中,涉及商业地产调控政策并不多见。这其中的原因又是什么?

  宋会雍的观点代表着房地产行业很多人士的普遍看法。他说,这主要是因为相比住宅的供不应求,商业地产的市场永远都是过剩的,国家认为商业地产可以由市场自我调整,不需要出台专门的政策予以调控。

  案例

  近80万平方米供应将入市 北京购物中心市场承压

  每经记者 尚希 发自北京

  一项关于中国各地购物中心空置率调查的排行榜显示,沈阳以高达24.3%的空置率位居榜首,此外,重庆和北京等地的空置率也都高于10%。

  另一则数据加重了市场隐忧。

  来自世联地产的数据监测显示,2013年中国七大城市的购物中心计划开业量是2012年的2.9倍,远超零售品牌商开店速度和零售销售额增速。

  据《每日经济新闻》记者了解,2013年北京预计将有11个零售项目进入市场,新供给面积近80万平方米。“从分布来看,北京核心区域购物中心已较为饱和。”第一太平戴维斯研究与顾问咨询部董事王琼向记者指出,品牌商扩张会考虑品牌推广和经营效益,在核心区域饱和后才会考虑非核心区域,所以这造成一些非核心区项目招商存在一定的困难。

  空置率的警钟

  身处亚奥商圈的北辰时代名门可以算作一个具有代表性的案例。

  2月25日,《每日经济新闻》记者来到了位于鸟巢附近的这一购物中心发现,偌大的购物中心门可罗雀,除了一层有三三两两的顾客外,其他楼层很难见到顾客的身影。商场四层已出现了零星的撤柜,商场五层几乎一半以上的面积都处于空置状态。

  “北辰时代名门自开业至今客客流量一直不高,与其定位没有契合目标客户需求、地理位置,推广力度不够等有关。”一位分析人士指出。

  戴德梁行华北区商业地产服务主管蔡二虎表示,同一区域内的新奥购物中心空置率也相对较高。“并非市场供应量的问题,而是定位出现了偏差。”

  《每日经济新闻》记者在现场看见,虽正直周日,但新奥购物中心的地下停车场却有大量空闲的车位,这与市中心一些购物中心停车位一位难求的情况形成鲜明的对比。

  高租金的魔咒

  “零售与商业面积增长速度是否匹配,是衡量商业面积是否供应过快的最重要指标。”世联地产集团商业事业部总经理宋春生指出,过去5年,二、三线城市的商业地产投资速度远远超过零售额增长,风险激增。

  世联地产发布的数据显示,截至2012年三季度,北京购物中心的空置率已经达到了11%,超过了6%的警戒线。根据第一太平戴维斯研究报告,2012年第四季度北京主要商圈中,中关村商圈的空置率最高,由2012三季度的11%上升到14%。

  蔡二虎告诉记者,购物中心不同于住宅或写字楼,不符合周边消费水平或者是租金水平太高,都会影响项目的空置率。

  目前,由于受招商周期延长、与租户租金议价能力下降,以及空置率上升等问题,商业地产项目的投资回报周期也在不断延长。宋春生指出,商业地产项目回报周期已由5~6年普遍延长至8~10年。

  宋春生表示,在宏观经济增速趋缓以及零售企业销售额下降的环境下,连锁零售企业2012年拓展比较谨慎,压缩开店计划,全年开店完成率普遍低于70%。零售企业开店积极性的下降会进一步影响到购物中心的租金水平。

  新华南MALL空置率达80%以住养商计划加速

  每经记者 胡廷鸿 发自东莞

  曾被誉为世界最大购物中心之一的华南MALL,因开业后大量空置入不敷出,于2006年被北大资源集团(以下简称北大资源)接手,并于2007年改名为新华南MALL·生活城。

  如今,五年多过去了,华南MALL是否已获重生?

  近日,《每日经济新闻》记者实地探访发现,新华南MALL依旧静静地躺在东莞万江路旁,除了中心广场的水上游乐项目、少许临街商铺正在经营外,其商场内部商家早已撤离,空无一人,人行电梯也被遮盖起来,上面铺满尘土,粗略估算,其空置率仍超过80%。

  商铺空置率达八成

  资料显示,华南MALL原定位为中国首个超大型主题购物公园。2006年,经营不堪重负的华南MALL被北大资源集团整体收购,原开发商三元盈晖也成为其下属分公司。

  在北大资源集团的经营管理下,华南MALL被重新规划定位为新都市主义国际生活街区,2007年7月改名为 “新华南MALL·生活城”。易主之后的新华南MALL总投资额达到45亿元。

  近日,《每日经济新闻》记者实地调查发现,新华南MALL至今仍没有起死回生的迹象。

  记者在新华南MALL看到,除了欢笑天地、天线宝宝、万达影城、水上游乐设施、尼罗河酒店等娱乐功能项目和门口麦当劳、肯德基、真功夫等少量餐饮仍在营业外,曾经的大型超市麦德龙、百安居、SPAR早已撤离,商场内大量店铺人去楼空,部分商场改为羽毛球馆。

  记者注意到,曾被称为亚洲最大室内游乐场的欢笑天地,如今即便是周末,去游玩的人流依然较少,大量游乐设施处于停机状态。

  原华南MALL预计每天人流量可达7万人次,但自从2005年“五一”开业以来,因缺少消费人群而人气低落。直到2012年“五一”期间,北大资源重新增加游乐项目,投入巨资打造了一个占地面积3000多平方米的水上竞技游乐项目“幸福东莞·快乐向前冲”,才带来些许人气。

  资料显示,该购物中心占地面积约43万平方米,总建筑面积119万平方米,其中商铺数量超过2300个,商铺规划建筑面积超过65万平方米。此前,有境外媒体报道称,华南MALL有99%商铺未能出租。据南方日报报道显示,直到2011年,新华南MALL已招商建筑面积为9万平方米,仅占总开发面积的20%,近80%的商业面积闲置。

  据《每日经济新闻》记者目测粗略估算,其目前实际空置率超过八成以上。

  新华南MALL实际的商铺招商情况如何,实际空置率有多高?日前,记者以租用商铺的名义拨通了新华南MALL招商处熊经理的电话。熊经理承认目前新华南MALL的空置率很高。熊经理称,从今年3月份开始,将重新调整商铺功能,新的工程改造后将大部分增加餐饮店铺,“就是因为空置多,才要想办法重新调整改造”。

  “重生”路荆棘丛生

  对于华南MALL运营失败的情况,大多数业界人士认为,其在规划定位上出现差错,开发商也缺少大型综合体项目的运营开发经验。在华南MALL建成之前,三元盈晖曾在全球范围考察大型商业项目,并将其定位为超大型主题购物公园,偏重中高端消费。但由于东莞外来人口多,整体收入水平偏低,华南MALL的定位与需求不太吻合。

  深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为,东莞是一个缺乏城市化的城市,以工业化为导向的城市经济布局分散,城市中心人口消费能力较弱,不能与广深等城市类比。人流量较少,使得大型商业综合体经营较为困难。

  据了解,为了解决商铺空置的问题,北大资源在接手华南MALL后,便启动了全球招商活动,并推出多种优惠活动,还针对东莞大量的本地加工制造企业,于2008年提出了在新华南MALL内设立 “东莞工厂直销中心”想法,总面积达6万平方米。

  但这次调整并不理想。据知情人士透露,当时新华南MALL招了不少企业进来,不久后又撤走了。而《每日经济新闻》记者也看到,“东莞工厂直销中心”的经营效果并不明显,除了少量SPA连锁店和某酒类直销店还在继续营业外,其余商铺大多处于空置关闭状态。

  此外,北大资源还试图盘活该项目。2011年,以发展住宅养活商业的计划出炉。《南方日报》报道,2011年5月,北大资源成功将新华南MALL未开发的7万平方米的商业用地调整为二类居住用地,做起了住宅开发。

  《每日经济新闻》记者也看到,在新华南MALL南区的北大资源御湾项目已大部分建成,目前有高档别墅和江景洋房销售,别墅销售价格达到25000元/平方米。而新华南MALL西区的一块未开发空地,也将于今年动工建设。据知情人士透露,该地块也将用于住宅开发。

  但值得注意的是,在几经转手和功能调整之后,无论是商业功能改造调整,还是将商业地块调整为住宅开发,空置率依然严重的新华南MALL,重生之路或许仍然漫长。

 
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